近日，国家发展改革委、证监会分别发布关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作和进一步推进基础设施领域REITs常态化发行的通知。两项新政策对基础设施REITs工作在前期准备、试点范围、发行条件、审核流程、监管机制、回收资金使用、运营管理和市场建设等方面提出了更加规范化、标准化、精细化的要求，是未来基础设施REITs进入常态化发展新阶段的基石。

当前，在我国构建新发展格局背景下，着眼于稳增长、补短板、调结构、增后劲，扩内需促消费、加大基础设施领域投资有效拉动经济增长的需求更为迫切。基础设施REITs则有助于盘活存量资产、拓宽社会资本投融资渠道、降低实体经济杠杆水平、促进形成存量资产和增量投资良性循环，对于加快构建新发展格局和推动区域经济高质量发展具有重要意义。

自2021年6月我国基础设施REITs首批试点项目上市以来，REITs市场发展迅猛。截至2023年3月，全市场已获批发行REITs产品27只，总规模908.92亿元。其中，25只已上市REITs产品用于新增投资的净回收资金约340亿元，可带动项目总投资超过4200亿元。

基础设施REITs进入常态化发行快车道

上述两项新政策的发布，意味着我国REITs扩容增类取得实质性突破，扩募发行进入常态化发展阶段。扩募是REITs市场长期发展和规模扩容的重要途径，新政策一方面将百货商场、购物中心、农贸市场和社区商业等消费基础设施正式纳入公募REITs试点范围；另一方面，分类调整项目收益率及资产规模门槛要求，明确要求审核期限、审核程序规范化，能够使回收资金使用更加灵活、规范，疏通企业“投融管退”的最后环节，加快常态化发行机制下的发行速度，有助于推动我国REITs加速驶入高质量发展之路。

经过多年探索，REITs试点工作已取得积极成效，为全国各地拓展实施基础设施REITs打下扎实基础。目前已发行的27只REITs资产涵盖环保、仓储物流、高速公路、产业园区、新能源和保租房等领域，试点项目市场认可度较高，运行总体平稳，各项制度规则初步经受了市场检验，达到预期目标。各试点城市也在REITs产业要素、产业生态、政策保障、风险防控、市场服务等方面形成了探索经验，取得了成效。

值得关注的是，我国基础设施体系规模庞大且具备大量优质资产，存量已达130万亿元，其中适合作为REITs投资标的的资产规模超过30万亿元。建设项目投资强度的持续增大，将为REITs发展提供资产基础和内在动力，未来REITs市场发展潜力巨大。

基础设施REITs为区域经济高质量发展带来新机遇

一是扩大内需战略背景下基础设施REITs可直接带动区域消费升级。当前，着力扩大国内需求是经济工作的首位任务。对区域经济高质量发展而言，实施扩大内需战略是充分发挥在区域内所形成的市场需求、产业体系、人力资源、软硬基础设施等方面优势的主动选择。此次新发布的政策将百货商场、购物中心等消费基础设施纳入REITs资产范围，鼓励加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，是贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置决策部署的有力措施。同时，新政策明确坚决落实“房住不炒”要求，构建有效隔离机制，防范资金变相流入商品住宅开发领域，确保消费基础设施REITs行稳致远。以推动消费提质扩容为着力点，在城市核心商圈打造、县域商业体系建设、消费场景提质、文旅消费复苏、数字消费提速、绿色消费扩增等方面发力，区域经济的内需主导力量将在基础设施REITs加持下被直接激发。

二是基础设施REITs在拉动区域有效投资中发挥作用。对于地方发展来说，有效投资既是扩大内需的关键因素，也是稳增长、调结构、促转型的重要抓手。基础设施REITs在扩大有效投资中扮演着重要角色。短期内基础设施REITs有利于稳增长，长期则有助于化解金融风险，为政府支持新基建、发展新经济提供补充资金。

以基础设施REITs带动有效投资，在全球也是通用做法。在全球42个施行REITs制度的经济体中，超过半数的经济体在发生经济危机或者经济下行、经济增长趋缓时期推出REITs，其目的正是为了激发市场活力，促进经济形势好转。此次我国出台的两项新政策，一方面更加强调民生项目建设，在城乡一体化建设、乡村振兴、重点产业园区建设等领域以REITs盘活存量丰富的优质基础设施资产，以存量带动增量，进一步扩大内需、推动地区经济发展。另一方面，随着相关制度、政策的完善，将纠正基础设施REITs背靠地方政府信用的投资模式，实现基建投资去杠杆，降低政府财政压力，防范系统性金融风险。

三是在资源环境约束压力下，REITs将助力区域生态治理与可持续发展。坚持降碳、减污、扩绿、增长协同推进，推动发展方式绿色转型，是区域经济高质量发展的重要内容，也是新一轮科技革命和产业变革的重点突破方向，对于绿色相关领域基础设施的投资也将逐步进入高峰期。REITs迎来试点以来第四次扩容，表明我国REITs正在成为资产上市的重要途径，成为破解生态治理和绿色产业相关领域重资产项目融资难题的关键举措。3月14日，首批两只新能源REITs发售，这是REITs在新能源领域的重资产行业成功探索融资创新模式的标志，未来在清洁能源发电、电网、清洁公共交通及其配套设施领域将实现率先发展。同时，新政策强调做好项目前期培育，全面推动基础设施运营提质增效，资产运营将逐步走向专业化和精细化，推动REITs在盘活乡村闲置农宅、高标准农田建设、发展乡村生态旅游等对运营管理水平要求更高的领域发挥更大作用。

基础设施REITs助力区域经济发展的展望

回顾2021年以来我国基础设施REITs试点的发展，不论是发行产品的市场表现，还是地方配套规则的制定完善，都取得一定的成功经验。两项新政策出台后，可以预见，在常态化发行下，REITs将实现质的有效提升和量的合理增长，更好服务于构建新发展格局和经济高质量发展。

推进基础设施建设，拓展投资空间，是“十四五”时期的重要工作。未来，立足区域产业体系优势和发展导向，支持以REITs为导向规划新增基础设施建设投资，着力构造以传统基础设施补短板和新型基础设施建设提升为支撑、新增投资与盘活存量有机结合的良性循环格局将成为城市基建投资发展趋势和必然选择。

一是关注具备区域发展潜力的优质资产，做好项目前期培育和孵化。一方面，深入挖掘城市核心资产，建立城市品牌标杆，在注重突出城市发展方向和项目的基础上，探索“PPP+REITs”“专项债+REITs”等方式，将重点资产打造为优质REITs产品。同时，重点关注商业地产、养老地产和托育服务、城市更新、水利工程、高标准农田、新能源、生态环保、文化旅游等基础建设领域，积极吸引各类社会资本参与项目孵化培育。另一方面，当前市场上能满足公募REITs发行条件的基础设施项目较少，且普遍缺乏较高的商业运营水平，为此，可探索建立“Pre-REITs+公募REITs”的上市渠道机制，对于有收益潜力、处于项目前期阶段的资产，增加前端资产供应、孵化培育、运营提质过程，通过专业的产业方运营机构对其进行进一步的培育、孵化、重组、整合，打通“投资—运营—退出—再投资”完整链条，形成良好的投资循环。

二是加大重点企业基础设施优质运营资源整合力度，构造城市重点项目全新的经营模式。此次REITs底层资产扩容至商业资产，打通相关不动产“融投管退”缺失环节，长期来看，将带来项目开发、持有、运营、投资各个环节的分离和价值重估，重塑持有运营的商业逻辑，实现从重资产到轻资产的战略转型。对于地方来说，更需抓住以REITs推进城市重点项目运营转型的契机，强化新增投资与盘活存量挂钩，加大各级国有企业基础设施运营管理资源的整合优化力度，支持国有企业引入知名优质专业运营团队合作方，加快向基础设施专业运营商转型。同时，鼓励国际、国内领先的基础设施专业运营管理企业参与城市基础设施REITs项目运营管理，积极培育发展基础设施REITs相关服务机构，努力促使非经营性项目向准经营性项目转化、准经营性项目向经营性项目转化。

三是释放都市圈一体化发展潜力，探索推进基础设施REITs的区域联动发展。在区域发展战略背景下，京津冀、长三角、珠三角和成渝双城经济圈作为我国重要的区域增长极，通过都市圈内重大项目合作联动、产业链条协同布局，培育产业龙头和产业集群，能够带动交通设施、仓储物流、新型基础设施、工业厂房等优质基础设施的建设和供应，为REITs市场提供更多优质资产。为充分发挥区域一体化发展优势，可研究设立政府引导的基础设施REITs产业投资基金，建立区域基础设施REITs产业联盟，定期召开REITs论坛，共同谋划区域基础设施REITs联动发展，鼓励都市圈内符合条件的基础设施项目整体打包发行REITs产品。

四是完善基础设施REITs的配套支持措施，发挥财税政策激励引导作用。基于基础设施REITs对社会整体福利的促进作用和显著的正外部效应，以及REITs产品本身的特性和复杂的架构设计，要在税收政策上给予倾斜和支持，更好发挥财税政策激励引导作用。可重点关注社会资本参与盘活国有存量资产、中央预算内投资示范专项等，对符合条件的企业给予财政奖励或税收减免优惠，支持符合城市发展导向的重点领域发展。