常德市财政局    刘文华

    2009年5月25日，国务院批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，将“深化房地产税制改革，研究开征物业税”作为加快财税体制改革的内容之一。所谓“物业税”，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴纳一定的税款，而应缴的税款会随不动产市场价值的升高而提高。
    物业税改革的基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、地土增值税以及土地出让金等税费合并，从目前房地产购买环节一次性缴纳转化为持有阶段分年征收，并使持有阶段分期征收的物业税总体规模与购买环节缴纳的税费总额保持基本相当，以不增加百姓的税负为前提。即将开征的物业税，事关我们每个人的切身利益，并将对地方政府、消费者、开发商的经济行为产生冲击，为此，笔者就物业税开征后的利弊进行了分析。
    开征物业税有利的方面：
    一是有利于降低房价。现在，我国没有统一的物业税，而是分散为房产税、城市房地产税、土地增值税、耕地占用税、城镇地土地使用税、土地出让金等不同的税费，房地产商要开发楼盘的话，必须一次性缴纳70年的土地使用费和其他税费，虽然这些费用在房产销售时转嫁给了购买者，但还是加重了开发成本，从而抬高房价。开征统一的物业税后，把部分税费从开发商身上转移出去，由房产购买者将土地出让金等税费在持有期间分年进行缴纳，房地产开发商在一定程度上降低了建设阶段的成本，这样就拉低了房产的交易价格。开征统一的物业税后，可以避免业主空置或低效率使用房产，可以挤出炒房囤房者手中的现房，盘活现有房产存量，刺激存量房产的流动，增加房源供给，促进房产二级市场的健康发展。市场上流通的房产多了，在需求变化不大的情况下，房产价格自然随之降低。
    二是有利于地方政府获得稳定的税源。目前，不少地方政府实行的是“卖地为生”的财政政策，依靠“土地财政”来发展区域经济，财政收入对土地资源的依赖性较强，财政收入的稳定性较差。从长远讲，由于物业税能够合理分配国家土地收入，防止将未来的土地收入一次在现在收讫，这对于财政收入的可持续发展有很大的好处，也为地方政府带来稳定的税收来源，促使地方政府从“土地财政”向“公共财政”转型。只有地方政府财力稳定，才能顺利推进各项改革，才能加大基础设施的投入，才能改善区域内的公共服务，使广大民众集体受益，辖区内的房产价值因此升值，政府所得的物业税收入进一步增加，社会和谐、经济发展的良性循环才能得以形成，中央与地方之间的财权事权关系才能得到理顺。
    三是有利于遏制投机炒房行为。由于房产是一种既有使用价值又具有投资性质的商品，目前一次性支付房产购买款后，就不必在持有阶段缴纳任何税费，“囤积”房地产的机会成本较低。正因如此，当人们预计房价在未来会有较大的升值空间时，有钱人一般都会购买多套房产用于投资，甚至不那么富有的普通工薪族也会加入炒房行列，从而形成一股炒房潮。由于投机性需求旺盛，造成房地产市场的虚假繁荣，也限制了存量房产的正常流转。炒房团包括二手房主把房产作为投资商品囤积居奇，更加剧了房产供应矛盾，这也是近年来房价一路高涨的一个重要原因。此外，房产又是一种准公共产品，如果一个人拥有基本住房以外的房产，也就意味着他占用了别人的资源，所以他应该为此付费。物业税主要针对房产持有阶段征收的税种，把持有房产的风险由一次性买入转为长期持有的过程，“囤积”房产的机会成本增大，加大了“囤积”房产的风险，这对“囤积”楼盘并进行投机炒作者而言是不小的打击，因为他们持有的房产物业越多，税收成本就越高，财务负担也就越大，投机收益将大幅缩水，部分投机者将会随之离场，投机性需求将大为减少，在一定程度上平衡供求关系，有利于遏制楼市的炒作行为，有利于楼市的理性回归和健康发展。
    四是有利于稳定房价。从供求关系的影响来看，物业税整合了房产开发中的各项税费，并将土地出让金等税费从房产开发环节转移到房产持有环节缴纳，从而降低了房地产开发成本，有助于房产开发商用节省的资金开发更多的房产，从而为紧俏的市场增加更多的房源供给，在一定程度上缓解了房产的供需矛盾，起到了稳定房价的作用。从需求的影响来分析，物业税的开征，提高了持有房产成本，打击了投资和投机需求，对于大户型的消费者也会产生抑制作用，有助于省地的小户型房产的开发，市场上小户型房产增多，在自住型需求变化不大的情况，起到了稳定房价的作用。
    开征物业税不利的方面：
    一是对地方财政收入短期影响较大。开征物业税在短期内不利于“保增长”。物业税属于地方税，尤其是占土地成本50%以上的土地出让金，从开发环节一次性征收转移到房屋持有期间分年征收，在当前不太乐观的经济形势和财政收入普遍吃紧的情况下，从短期看不仅会导致中央财政财收入减少，而且也会使地方政府的当期财政收入大减，GDP的增长幅度将受到的严重影响。
    二是持有房地产的成本增加。在国外，物业税是房屋持有人必须交纳的一个主要税种，而且房子越大税率越高，如果你收入不殷实，也许买得起房但养不起房。在国内，物业税开征后，房价因开征物业税而下降，对普通消费者而言，在购买房产时支付的价款减少，部分经济实力不强的家庭，只因为购房“门槛”降低并通过按揭购方式购买了房产，但在持有期间，每年不仅要交按揭款和物管费，而且还要交纳物业税，增加了房产的持有成本;对投资、投机的炒房者而言，由于他们持有多套房产，这正是物业税征收的重点对象，且实行的是累进税率，所以他们在持有房产期间需交纳高额的物业税，这也增加了房产的持有成本。
    三是加大了房地产开发商销售难度。一方面，物业税开征以前购买的房产，由于一次性缴纳了土地出让金等税费，购买房屋时支付的价款相对较大，在二手房市场转让时每平米的卖价较高。而开征物业税后，土地出让金等税费在持有房产期内分期缴纳，房屋购买时支付的价款相对较小，每平米的卖价较低。从而形成了二手房的价格高于新房的价格，导致投资客无法及时卖掉手中“囤积”的房产，从而减少了以投资为主的炒房客入市，而投资客又是房产市场中的中坚力量，炒房客受到打压，房产开发商销售难度增加，短期内会影响开发商的销售业绩。另一方面，物业税增加了持有成本，并且最终必然实行累进税，越是大户型、越是豪宅其税率越高，所交纳的物业税越多，这无疑会在打击房产投机、投资需求的同时，也会在一定程度上抑制大户型的自住型需求，影响开发商的房产销售量。
    四是物业税的征管难度较大。首先，物业税一旦开征，交税越多的越是有钱有权的人，只有他们才有多套房子，他们在政治和经济上掌握一定的话语权，他们必然要进行干扰和阻挠，如何让他们接受并缴纳一年一缴的物业税，成为征收物业税最大的挑战。其次，开征收物业税之前，首先要摸清每个人的房产；其次是有效确认房屋产权归属和性质；最后还要对城乡接合部和农村的房屋进行摸底登记。所以前期准备工作量大，征管难度大。最后，在实际征收物业税的过程中，征税对象多为个人，税务人员要面对的是千家万户，甚至需要上门催收，因而需要的工作人员多，工作量大，税收成本重。