为加强我市廉租房后续管理，今年5月，市房地产管理局、市财政局和市地方税务局有关人员组成联合调研组，到四川省樊枝花市、贵州省安顺市考察了两市廉租房建设管理情况。对照外地先进经验，我们认为，我市廉租房后续管理有待进一步转变管理理念，创新管理模式。

　　一、外地的经验

　　四川省樊枝花市、贵州省安顺市是全国廉租房建设、管理的先进典型，从管理角度看，我们认为有以下四个方面特点值得我们借鉴：

　　1、管理责任下放区里。四川省樊枝花市采取新建、改造、购买等多种方式建设廉租房，并正在推进廉租房共有产权制度，将廉租房有条件出售给城市低收入保障对象。廉租房建设由区里具体负责，根据区财政财力状况，市对区给予50%或60%两档补助；管理完全下放，由社区负责，区财政适当补助。贵州省安顺市廉租房以卖为主，以租为辅，管理以区和社区为主。

　　2、管理方式灵活多样。四川省樊枝花市和贵州省安顺市在廉租房管理模式上不搞一刀切，而是根据廉租房小区规模大小和住户情况，采取物业公司管理、社区管理、住户自己管理等各种灵活多样的管理方式。从管理效果看，由于充分考虑了廉租房各个聚住区的实际情况，同时充分征取廉租房住户的意见，选择住户接受的管理模式，减少了各种矛盾，同时也减少了主管部门的管理压力。

　　3、管理成本相对低廉。无论是物业公司管理还是社区管理模式，都注意坚持管理低成本，住房低负担原则。从四川省樊枝花市和贵州省安顺市房管部门了解情况看，两市很大一部分由社区管理的廉租住户小区，社区不聘请专业保安人员，只负责小区保洁、绿化等工作，而且保洁、绿化人员尽可能聘用廉租住户人员。廉租户极大地降低了管理成本，同时由于廉租户不用缴纳物业管理费，也降低了廉租户负担。

　　4、管理手段简便易行。四川省樊枝花市针对廉租户房难收、水电费难收的实际情况，积极探索多种简便、易行、有效手段控制欠缴面。辟如，对廉租户安装智能水电表、欠费自动停电停水，较好保证了水电费能及时收取到位。对确属特别困难的廉租户，实行零租金制度，通过采取个人申请、社区审批、小区公示等程序“阳光”减免租金，变被动为主动，有效减少了因少数人拖欠缴纳费用带动一片人拖欠费用的情况。

　　二、我市的现状

　　我市城区自2003年开始建设廉租房以来，截止2003年底累计建成廉租住房1344套共计6.9万m2（含51套直管公房）。对比四川省樊枝花市、贵州省安顺市的管理模式，我市廉租管理模式有四个不同：

　　一是在建设上以集中连片建设为主。我市城区的廉租房建设是按照“集中连片、统一安置”的思路来推进的，城区先后建成了7个廉租住房集中居住点，其中200套左右以上的居住点有4个，分别是德政园居住点199套，翠竹园居住点282套、德山居住点304套，楠竹山居住点441套。

　　二是在安置上以实物配租为主。市城区已建成的1334套廉租住房中，属实物配租的有1293套，属公房安置的有51套，尚未实行真正意义上的货币配租制度。

　　三是在管理上以专业机构管理为主。市政府专门成立了市住房保障领导小组办公室，负责廉租房管理事务。在廉租房后续管理事务方面，明确了由市住保办后勤保障组承担。市住保办后勤保障组分别从市房地产经营公司借调管理人员7名，外聘租金代收、保安、保洁人员40人左右，负责廉租房后期运行管理维护和租金收缴等工作。

　　四是在责任上以市里担责为主。2009年以前，市城区廉租房建设管理基本是市里包揽，建设和管理资金全部由市本级承担。2009年，市本级开始将廉租房建设下放区里，并要求区里配套部分建设资金，2009年区配套比例为5%，2010年、2011年配套比例分别提高到10%、15%。对廉租房租金，已建成的廉租房租金由市里收取；在建的廉租房建成后租金由区里收取。总体上看，目前廉租房建设管理责任还是由市里为主承担。

　　从我们到市区廉租房管理机构和廉租房小区的调查情况看，当前我市城区廉租房管理模式存在的主要问题有：

　　一是日常管理难度很大。由于市级大包大揽，市住保机构承担了廉租房建设、管理上过多具体事务，不利于调度区和社区两级组织的积极性，不利于发挥社区组织贴近廉租住户，熟悉廉租住户情况的管理优势。而市城区廉租住房居住分散在多个小区，住户情况复杂，市住保机构人手有限，而且管理触角不如社区反应灵敏，日常管理难度很大，譬如对廉租住房的邻里纠纷、偷盗事件等问题处理往往力不从心。

　　二是费用收缴难度很大。廉租房的住房大多是下岗职工、无业人员、贫困百姓，由于文化水平较低，公共觉悟不高，少数廉租房出现了不交并要求免收房租、水电费、物业管理费等问题，形成较大额度的房租、水电费、物业管理费欠账。市城区廉租房整体租金收缴率从2005年的90%以上到下落到目前的不足70%，累计积欠租金达到40多万元，欠租6个月以上400户，约占租户总数的31%。如问题突出的落路口居住点，199户廉租户中欠租的达到158户，其中欠租6个月以上的119户，累计积欠租金6万多元。

　　三是住房退出难度很大。由于个人信用制度尚未建立，家庭收入信息不透明，房管部门很难掌握低收入家庭的真实收入情况，导致家庭收入发生变化、不符合条件的家庭不能及时退出廉租住房保障范围，造成了廉租住房能进不能出的现状。实行廉租房制度以来，市城区退租的没有一例。由于该退的不能退，只进不退，浪费了本来就非常稀缺紧张的廉租住房资源，也产生了新的社会不公，违背了建立廉租房制度的初衷。

　　三、我们的建议

　　借鉴外地先进经验，结合我市实际，对进一步加强市城区廉租房后续管理问题提出如下建议：

　　1、试行货币补贴。鉴于政府建廉租房周期长、投资大，而廉租房住房住进去后又退不出来，不易管理的弊端，根据低收入群体实际情况，按照最大化保障、最合理化保障的原则，更多选择租赁补贴、租金核减等货币补贴形式。同时，借鉴外地经验，在市城区启动低保家庭实物配售货币补贴工作，由暗补为明补，通过发放购房补贴，支持城市低保家庭以自主购房的方式解决住房问题。通过实行货币补贴为主的形式，一方面，政府可以节省大量的廉租房建设开支，可以更大范围地多解决低收入家庭住房困难问题；另一方面，廉租房实行以买代租后，卖房收入可以继续用于廉租房滚动开发，放大财政资金使用效应。

　　2、改变安置方式。为防止集中安置形成“城中村”、“贫民区”现象，引发社会问题，对廉租住房应尽量采取分散安置，就地安置、就近安置的形式，尽可能保证廉租户原有的就业渠道、生活方式不受影响，不受改变。这样，一来可以防止因廉租住房过于集中，形成一种社会亚文化对抗力量，便于社区管理；二来可以避免廉租住房原有生存模式断裂，减少就业、生活震荡，实现廉租住房低层次的安居乐业。

　　3、下放社区管理。改变廉租点后期管理由住房保障机构包揽包管的模式，将廉租住房点后期管理下放到区里，改由所在地社区为主负责，将住保机构从具体事务中超脱出来，专司监管。从而避免因政府包揽形成廉租住户对政府的过度依赖，逐步使廉租住房后期管理走上社会化、社区化的良性发展轨道。

　　4、推行分类收租。充分考虑廉租住户承受能力，合理确定租金标准，根据租房经济条件分类给予减免。对确实无力缴纳租金的，经调查核实，在社区公示无异后，实行“零租金”。通过分类收租，一方面可减轻部分租房户经济压力，体现政府的关心关爱，另一方面通过实施分类收租解决租金收缴不到位问题。

　　5、实行灵活物管。根据廉租小区规模大小和住户意愿，实行灵活的管理模式。对规模较大的封闭性小区，按照社区牵头，小区业主协商同意，简单管理，成本最低的原则，聘物业管理公司进行管理，小区住户缴纳较低标准的物业管理费。对规模较小的开放性小区，可由社区负责保安、保洁、绿化等基础服务，不聘请物业管理公司，降低管理成本、减少住房负担。

    来源：（市财政局经建科）